недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Неликвидность многокомнатных квартир. Миф или реальность?

2 744 19 Блог специалиста 3
Неликвидность многокомнатных квартир. Миф или реальность?

Бытует мнение, что многокомнатные квартиры при продаже гораздо менее ликвидны, чем одно- и двухкомнатные. Это мнение разделяет и некоторая часть риэлторского сообщества, и я хочу немного порассуждать на этот счёт. Начну с того, что многокомнатными квартирами называют квартиры, в которых количество комнат больше двух. При этом трёхкомнатных квартир всегда проектировалось и строилось много, так как люди ориентированы природой на продолжение рода, а общество государством на создание семьи и совместное проживание.


Путём несложных вычислений можно выяснить, что для воспроизводства населения в семье должно быть не меньше двух детей. Папа с мамой умрут – дети заменят их в демографической цепочке. По факту, для того, чтобы население планеты не уменьшалось, детей должно быть трое, так как болезни, войны, стрессы увеличивают смертность, и порой она опережает рождаемость. Из всего этого можно сделать вывод о том, что трёхкомнатные квартиры очень востребованы на рынке недвижимости и их представлено на рынке достаточное количество.


Четырёхкомнатных квартир спроектировано и построено гораздо меньше. Пятикомнатные и прочие эксклюзивные варианты встречаются ещё реже. Однако, количество семей с тремя детьми увеличилось и продолжает расти благодаря поддержке государства и возросшему уровню благосостояния определённых слоёв населения. А этим людям надо где-то жить! Им нужны квартиры, где комнат много. Так что говорить о том, что многокомнатные квартиры неликвидны, я бы не стал. Они очень ликвидны! Почему же они труднее продаются, чем одно- и двухкомнатные?


Причина очень проста и банальна! Это высокая цена. Как правило, продажа многокомнатной квартиры связана с тем, что численный состав семьи увеличился, дети выросли, появились внуки, и по сути на одной территории проживают уже несколько семей, что зачастую бывает некомфортно для всех. Люди принимают решение разъезжаться, а поскольку часто ограничены в средствах, пытаются выжать из продажи имеющейся квартиры максимально возможную сумму. По-человечески это понятно, но рынок бесчеловечен. Там совсем другие законы.


Квартира продаётся только тогда, когда цена достигает той цифры, которую готов предложить покупатель. Продавцы редко готовы принять этот факт сразу. Для этого квартира должна «попродаваться» по той цене, которую они в мыслях уже получили и потратили на другое жильё, а когда (именно когда, а не если) квартиру продать не получается, то возникают стереотипы о неликвидности. Почему же таких стереотипов нет в отношении одно- и двухкомнатных квартир? Ведь они тоже не склонны сразу ставить реальную цену, а пробуют продать дороже.

Есть объяснение и этому. Если однокомнатную квартиру, стоимостью 6 миллионов начинают продавать примерно с 6,2-6,3, ну максимум с 6,5 миллионов, то при правильном подходе к продаже покупатель находится примерно за 1-3 месяца. В то время, как трёхкомнатные очень часто выставляют на миллион-полтора дороже реальной цены, с аргументацией «мы не торопимся, подождём своего покупателя, а в нашем доме такая же ещё дороже продаётся». В итоге на поиск покупателя уходит от полугода до года. Отсюда разговоры о неликвидности.


Уважаемые владельцы многокомнатных квартир! Ваши квартиры так же ликвидны, как и квартиры с меньшим количеством комнат, но только при условии правильного подхода к цене! Аргументация что для покупки многокомнатной квартиры покупателю требуется больше денег верна, но причинно-следственной связи с ликвидностью она не имеет. Вашу квартиру купит покупатель, который одновременно продаёт одно- или двухкомнатную квартиру, и добавляет личные накопления, ипотеку или материнский капитал. Но купит по трезвой цене!

Комментарии 19
ID: 3367384629 ноября 2019, 15:44

Иными словами - продать можно все, вопрос в цене,

Ответить
Александр Воронич30 ноября 2019, 16:47

Правильное ценообразование - залог успешной продажи. Квартира в любом случае будет продана по определённой цене. Проблема в том, что путь к этой правильной цене очень часто бывает слишком долгим по причине того, что собственники квартир изначально были чересчур оптимистичны в своих ожиданиях.

Алексей Фролов29 ноября 2019, 16:10

С тезисом что при правильной цене продается все спорить глупо. Но ощущение что 3-4-.... продаются хуже имеет еще одно объяснение. Людей (целевой группы) которым они нужны меньше. Александр и сам говорит что такие квартиры нужны для семьи. Но семей меньше, чем одиночных граждан. Еще сюда накладывается что не все граждане у которых большая семья могут себе позволить купить большую квартиру (очевидно что в одном сегменте трешка стоит дороже однушки/двушки) Плюс стоимость владения трешкой выше. Расходы на ремонт выше. Трудозатрат при покупке трешек больше (зачастую там несколько собственников, что подразумевает дополнительную возьню с их "тараканами"). Так что увы... трешки и более комнат менее ликвидны. Но к счастью более выгодны с точки зрения вознаграждения ИМХО

Ответить
Александр Воронич30 ноября 2019, 19:08

Алексей, приветствую!
Соглашусь, что несемейных или семей с одним ребёнком, которым достаточно двухкомнатной квартиры, много. Но и квартир одно- и двухкомнатных больше. Поэтому я уверен в том, что уровень спроса на все квартиры одинаковый и многокомнатные квартиры тоже востребованы.

Алексей Фролов30 ноября 2019, 19:20

Конечно востребованы. Они же продаются.. Ну в любом случае мы озвучили и аргументировали две точки зрения. :-). Может еще у кого аргументация в ту или другую сторону найдется...

не риэлтор30 ноября 2019, 22:12

"имею желание купить дом, но не имею возможности. имею возможность купить козу, но не имею желания"(с). весь процесс купли-продажи недвижимости происходит между этими двумя точками ))
присоединюсь к точке зрения алексея фролова. трешка - это как газель, или камаз. они не так красивы и надежны, как мерседес или кадиллак. но картошку с арбузами или кирпич с песком лучше возить именно в них, а не в красивых седанах )) в том смысле, что на трешку есть свой специфичный покупатель, со своей семейной историей. ибо как показывает практика, молодая или бездетная пара, покупающие для себя, даже при сравнимой цене и теоретических возможностях, все равно трешке предпочтут хорошую двушку. с оговоркой "ну вот как (или если) будут дети, то будем думать о трешке". одиночка же лично для себя почти никогда не купит трешку, даже имея достаточно денег. так устроен человек, по крайней мере москвич 21го века.

Ответить
Виталий Ревякин2 декабря 2019, 18:57

+санул бложик, но сама формулировка неверная. Крупные объекты по 4-5 комнат - это нишевый продукт, который в силу своих физических особенностей и большой цены не может пользоваться большим спросом, поэтому ставить вопрос ребром ликвид/неликвид неправильно. Я очень люблю работать с такими квартирами, кстати. По большому счёту суеты как в привлекательных однушках в разы меньше, сроки экспозиции зависят от крутости реклами и колючести цены, а выхлоп значительно больше. Иногда можно люто встрять с, казалось бы, невероятно выгодной и самой привлекательной в районе однушкой, а если трёшка интересная, без хлама и все характеристики на правильно месте, то уходит она с молотка прям.

Ответить
Александр Воронич7 декабря 2019, 0:55

Виталий! Всё равно приходим к правильности формирования цены, что с многокомнатными квартирами сложнее, чем с одно- и двухкомнатными.

Виталий Ревякин7 декабря 2019, 1:29

Э, не! У нас спич был изначально о ликвидности, но не ценообразовании) Это кликбейт, Батенька)))

Александр Воронич7 декабря 2019, 2:01

Ликви́дность (от лат. liquidus «жидкий, перетекающий») в экономике — свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги. (Википедия)
Нет рыночной цены - нет ликвидности.

Виталий Ревякин7 декабря 2019, 2:11

Всё смешалось: люди, кони...Чем-то мне эта патетика начинает напоминать нашу незавершенную дискуссию про фото квартир)) Ликвидность конкретных квартир в заданном временном промежутке МРН, например, а также СПБРН - это вопрос об актуальности или неактуальности конкретного типа жилья. Например, у нас на первых этажах в 506-ой серии практически любые квартиры будут за бортом интересов покупателей, ну или хрущи в 4 комнаты всего в 46 метров - также неликвид. Там толком и переплан адекватный не замутить, кухню в коридор не убрать, в спальню её не вытащишь из-за газа.
Крупные объекты тоже разные. Они могут быть как ликвидными, так и нет. Тут же вся тонкость мысли свелась в точку упора: поставь нормальную цену, нормально будет. Ух-ты, Эврика!)

Александр Воронич7 декабря 2019, 2:34

Была у меня в продаже так называемая неликвидная трёшка в доме-памятнике архитектуры. 2 этаж, внутренний угол дома, окно кухни на козырёк и в окно соседней квартиры, солнца мало, все окна на очень оживлённый проспект. Из 100 метров коридор 23 и в коридоре ещё три кладовки примерно по 3 метра (коммуналка для обслуживающего персонала дома). Цену ставили всегда такую, что покупатели ходили на просмотр постоянно. Одна покупательница приходила смотреть трижды - сама, с архитектором и с мамой. Не купили. Интересовались люди прямо из этого дома. Не купили. В итоге квартиру не продали. Наступил психологический предел цены, ниже которого собственники не готовы были снижаться. Тем временем рядом выстроили огромный жилой комплекс, который уронил цену. Через некоторое время люди решили возобновить сотрудничество. Я им сказал, что нужен правильный подход к цене. Ликвидна даже собачья будка и коробка из-под холодильника. То, что мы считаем неликвидом, вполне ликвидно, но в своей ценовой категории. При правильной цене покупатель закроет глаза на всё. Я так думаю!

Виталий Ревякин7 декабря 2019, 13:14

А я считаю, что коробка от холодильника никому, кроме бомжа, у которого денЯк нет, не нужна. Вы всё-таки путаете цену и ценность. Можно, конечно, умышленно снизить цену до плинтуса и показывать причиндалы конкурентам, типа наша трёшка самая дешёвая, но это называется демпинг. У меня примерно полгода назад была 4-комнатная в Новом Петергофе. Их всего было там штуки 3 или 4. Каждая пылилась на полках ЕМЛС по полгода, причём данные Росреестр показывал, подтверждающие разумность ценообразования. Я понимал, что будет непросто. Выставили в крутой упаковке и по цене идентичной аналогам. В итоге купили соседи, так что покойный Юфряков в чём-то был прав...

Александр Воронич7 декабря 2019, 16:16

Виталий. У нас в стране очень много людей, у которых нет денег, и которым нужно жильё и которые с удовольствием купят это неликвидное жильё и будут счастливы, так как их уровень претензионности гораздо ниже, чем у других людей. Всем нам свойственно мерить жизнь со своей колокольни. И даже профессионалы от этого не застрахованы. Мы думаем, что если в нашем понимании какая-то квартира неликвидна, то она неликвидна в принципе. Это не так. Просто мы и собственники слишком оптимистичны в вопросе ценообразования. Конечно есть квартиры, у которых изначально совсем неудобные планировки. Такие планировки есть и в одно- и двухкомнатных вариантах, но в основном этим страдают многокомнатные квартиры, но у семьи, с большим количеством детей и малым бюджетом не будет капризов и сомнений при приобретении...

Виталий Ревякин7 декабря 2019, 17:32

Александр, мы в нашей дискуссии зашли в другую степь совершенно. Вы говорили, что некоторые считают, что 3-4-5-комнатные кв-ры неликвидными. А далее в противовес выставляете, что ценой всё можно подкрутить и "наликвидить" даже самый неудачный объект. Увы, но это другая песня и более тут спич о продажевозможности. Ликвидное жильё - объекты с разумными планировками в хороших домах и с хорошей локацией. Большие квартиры могут быть как ликвидными, так и нет. От того что она огромная по метражу индекс её ликвидности не рушится в прах и пепел. Спрос иной на них из-за того, что это нишевый продукт. Например, кассетная дека Nakamichi мало кому нужна, но стоит она почти 20 к евро)
Мой посыл, что изначально постановка вопроса неверная, но мысли в целом и общем правильные.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 декабря 2019, 21:11

Все дело в оценке и тут не поспоришь. На многокомнатных она рассчитывается несколько сложнее, но, те кто знают как считать, продают относительно быстро.

Второй главный вопрос: это желания Продавцов при продаже(часто бюджет встречек не позволяет эту адекватную цену поставить), а также произведенный ремонт, который зачастую никому не нужен, а мы все равно пытаемся его продать или навязать Покупателю.

Ответить
Александр Воронич7 декабря 2019, 0:09

Да, Михаил. Зачастую ставят цену исходя из цен на то, что хочется купить, что в корне неверно. Года назад пришла клиентка с намерением продать свою трёшку за 14 млн, при реальной цене 10. А всё потому, что нужно было купить взамен три квартиры. С ремонтом тоже свои сложности и, как правило, желание продавца окупить вложения, не оправдываются. Вот только понимают они это очень сильно не сразу. После того, как повисят полгода по желаемой цене...

ID: 67159196 декабря 2019, 23:19

Неправильно говорить, что ликвидность одинакова. Она явно разная. Можно хотя бы посчитать цену за метр. Кроме того спрос на однушки всегда будет больше, хотя бы потому, что их легче сдать, можно сдать по более высокой цене, их легче купить, на них легче накопить и так далее. Да и многие семьи с одним ребёнком долгое время готовы ютиться в однушке, пока не припрет или не заработают. Опять же вместе с каждой квартирой продаётся инфраструктура вокруг, школы садики и так далее, а это не дёшево. И если считать, что к каждой квартире относится одинаковый кусочек инфраструктуры со своей ценой, то в пересчете на квадратный метр площади у однушки цена явно больше. В общем ликвидность однушки явно сильно больше ликвидности трешки. А, что квартира неликвидна, вообще нельзя говорить, если с ней и документами все нормально.

Ответить
Александр Воронич7 декабря 2019, 0:14

Если посчитать цену за метр (чего риэлторы вообще никогда не делают), то с ростом количества метров (и комнат) ликвидность тоже должна расти. Ведь стоимость метра падает с увеличением площади квартиры. Аргументация про количество инфраструктуры на единицу площади откровенно говоря непонятна. Не могу понять, как это и каким образом может отражаться на цене.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru