недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Исполнение аккредитива. Кто должен предоставить документы?

Вся Россия 7 096 30

Здравствуйте.

В ДКП указано, что условием исполнения аккредитива является предоставление ПОКУПАТЕЛЕМ в Исполняющий банк документов.

Вот слово "покупателем" (т.е. мной) меня смущает. В типовых примерах, которые я нашел в интернете, документы с доказательством регистрации сделки для перевода оплаты по аккредитиву предоставляет в банк продавец.

Как то странно получается. Если я не предоставлю документы, то аккредитив закроется и у меня будут и деньги и квартира? В данном случае меня больше беспокоит юридическая правильность.

Агент говорит, что у каждого банка свой подход к условиям исполнения аккредитива.

Советы 30
Дмитрий КаредваЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 21:33

Людмила Юрьевна, вы не поняли с чем я не согласен в вашем комментарии. Я пишу о том, что указывать в аккредитиве условие представления документов именно покупателем (безальтернативно) неправильно и не соответствует закону (норму я привел). Ситуация: по условиям аккредитива документы для раскрытия должен представить покупатель. Покупатель по каким-то причинам, не будем уточнять, по каким, не может этого сделать. Переход права зарегистрирован, ипотека зарегистрирована. Что делать продавцу, чтобы получить деньги? Даже при условии, что у него на руках будут ВСЕ документы для раскрытия аккредитива, он этого сделать не сможет. Я об этом.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 11:27

Добрый день. И что за банк требует представления документов плательщиком, а не получателем средств по аккредитиву?

ID: 4694114315 декабря 2019, 11:35

Аккредитив будет в Открытии. Может это не банк требует, а в ДКП ошибка. Я решил удостовериться, как обстоят дела на практике и возможно ли такое.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 11:57

На практике в соответствии со ст. 867 ГК РФ: При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива ПО ПРЕДСТАВЛЕНИИ ПОЛУЧАТЕЛЕМ средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. Исправляйте ДКП, хотя на процедуру раскрытия то, что вы укажете в договоре может и не повлиять никак. Сотрудники банка ДКП не читают, а смотрят условия исполнения аккредитива в заявлении на его открытие. Но лучше, конечно, исправить, потому что ситуации бывают разные.

Наталья Якушина15 декабря 2019, 11:40

Конечно, в ДКП ошибка, опасная для Продавца. Продавец без риэлтора? Свяжитесь с менеджером банка напрямую.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 12:42

В ДКП необязательно переносить условия для раскрытия аккредитива, достаточно указать каким образом происходят взаиморасчёты между сторонами. А вот договор (заявление) на открытие аккредитива следует изучить досконально. В некоторых банках предъявить документы для раскрытия могут только стороны (продавец или покупатель), но возможно оформить банковскую доверенность на раскрытие, даже на третье лицо. Если это Ваш случай, то следует такую доверенность сделать на сделке.

Алексей Фролов15 декабря 2019, 13:35

Очевидно что документы для раскрытия аккредитива должен предоставить получатель денег = Продавец. Видимо имеет место техническая ошибка в договоре

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 15:39

Все верно, предоставить должен Покупатель. Деньги продавец получит только тогда, когда произойдет переход права собственности на покупателя, т.е на вас.

Смысл в том, что банк выдает деньги продавцу, после того как получит квартиру в залог в качестве обеспечения возврата кредита ВАМИ. У вас залоговый кредит - вы берете деньги в банке на покупку квартиры, ПОД ЗАЛОГ приобретаемой квартиры.

Так кто из участников сделки, может предоставить документ, подтверждающий, что квартира оформлена на ваше имя? Из троих участников сделки - вы, продавец и банк.
У кого полный пакет правоустанавливающих документов на квартиру?
У вас.
Поэтому вы и предоставляете этот пакет документов в банк.

Для открытия аккредитива, вам нужно предоставить свой ДКП, кредитный договор, выписку из ЕГРН и опись из Росреестра. Банк удостоверится, что все документы прошли регистрацию в Росреестре и откроет аккредитив.

Кстати продавец волнуется не меньше вашего - вдруг право будет зарегистрировано, а вы в банк не придете и он не получит деньги. Вы передали ему 10-20% от стоимости квартиры, а за остальными деньгами, он вас где ловить будет? Квартира уже на вас оформлена....денег только 10-20% получено.
Это страхи продавца.

На крайний случай, если вы будете бегать от продавца и не предоставлять документы в банк, то продавец закажет выписку из ЕГРН, получит ее, принесет в банк и ему откроют аккредитив.

Счет продавца указан ДКП куда и будут перечислены деньги, условия открытия аккредитива указаны в ДКП.

Вам нужно вместе все делать- подписать ДКП, сдать на регистрацию в Росреестр, получить после регистрации, а потом договориться о времени и вместе прийти в банк.

Здесь нет никаких подвохов, не ищите, нормальный ход сделки.

ID: 4694114315 декабря 2019, 16:43

Спасибо.
Мой агент сказала, что ДКП направлен в банк, и он сам его проверит. Скорее всего так и задумано.
А я уже агента нагрузил исходя из советов выше.

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 18:06

Договора стандартные, не вы первый, алгоритм уже весь пройден много раз , не переживайте. Вам нужно все вместе делать на протяжении всей сделки, и тогда будет всем участникам сделки понятно, кто, что , когда и куда идет, что показывает и как получает. Вам тоже нужен документ, что вы рассчитались за квартиру.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 17:29

Добрый вечер. По стандартным нормам банки пишут предоставление документов Продавцом и это правильно, но по факту договор с штампом в Спб выдается на руки только Покупателю и соответственно предъявить его может только он, либо в банк приходят обе стороны на предъявление. С уважением.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 20:58

Дмитрий, ну вот у нас так регистраторы до сих пор ставят штамп только на одном экземпляре и всё.... Мы бы и рады увидеть на обоих, и нам бы меньше было нервов бегать за Покупателем после сделки и не передавать ему квартиру до предъявления документов в банк.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 18:55

Людмила Юрьевна очень убедительно пишет, но, к сожалению, не совсем правильные вещи. Продавец никак не должен зависеть от желания покупателя представить документы в банк для исполнения аккредитива. Подход, при котором документы представляет покупатель абсурдный и противоречит закону, может быть, мое мнение для автора вопроса и не является авторитетным, тогда можно еще раз перечитать ст. 867 ГК РФ. Или продавец или покупатель - да, может быть, НО не только покупатель. Михаил, даже если предположить, что печать о регистрации ипотеки не проставляют на экземпляр договора продавца, хотя я давно такого не встречал, может в Питере так, Москва и регионы, с которыми работал штампует все экземпляры, то банк всегда указывает в заявлении на аккредитив выписку из ЕГРН с ипотекой, на случай, если не будет печати об ипотеке на договоре продавца. Извещение об исполнении аккредитива/платежное поручение в подтверждение произведенных расчетов покупатель получает также независимо от продавца в отделении банка в любое время после исполнения аккредитива.

ID: 4694114315 декабря 2019, 20:25

Понятно. Я так понимаю, договор с банком будет приоритетней формулировки в ДКП?

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 20:58

Я уже написал выше, что в первую очередь банковские сотрудники сверяют представленные документы с условиями исполнения аккредитива, указанными в заявлении на его открытие. Но ДКП тоже нужно поправить, документы серьезные, разночтений быть не должно. У вас точно есть специалист? "Банк проверит" - такую точку зрения профессионалы высказывают крайне редко.

ID: 3390732415 декабря 2019, 19:49

В шоке от того,что написала Билан , причем с такой нерушимой убедительностью.
Какой нормальный Продавец согласится зависеть от того, предоставит ли Покупатель в банк необходимые документы. Смысл аккредитива в том, чтобы прописать в условиях раскрытия только те доки,которые может предоставить Продавец САМ.

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 20:48

Уважаемый ID: 33907324, мне неизвестно из какого вы региона, но в нашем регионе сделки проходят именно так. Я сделку, как начинаю с обеими сторонами, так и заканчиваю все вместе.

Все равно все будут звонить, получил или нет, сходил или нет и т.д. и т.п Зачем все это? Зарегистрировали ли документы, сходили ли в банк, получил ли деньги, и не возникает вопросов, кто, чего не предоставил.

Условия аккредитива прописывает банк в ДКП. Покажите мне договор в котором ВЫ диктуете банку СВОИ условия. Очень любопытно посмотреть. Это деньги банка.

Судя по вашим комментариям, вы очень опытный человек. Почему не авторизованы? Почему скрываетесь?

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 21:09

Дмитрий Каредва, а продавец никак и не зависит от покупателя.
Вопрос в сроках.
Кто после регистрации получает выписку ЕГРН с обременением? Покупатель.
Продавец тоже может получить ЕГРН, только ее надо отдельно заказать, а это время. Еще неделя.

Поэтому вместе это гораздо проще и быстрее.

Что-то я давно не видела продавцов, которым было все равно когда деньги получить - сегодня или через неделю. Покупателей бегающих вообще не видела ни разу...

Если сделку НИКТО не ведет, то тогда продавец сам по себе, а покупатель сам по себе. И каждый друг другу не доверяет. Эти люди видели друг друга 2 раза. А суммы немаленькие. И риэлтору нет доверия. И вся сделка - это просто группа людей, которые собрались в моменте. Ну тогда полный трэш...

Я веду сделку от и до. Покупатель получил документы, продавец деньги. Сделка завершена. Зачем окончание сделки растягивать во времени?

ID: 3390732415 декабря 2019, 21:45

Людмила Юрьевна, регион Москва и здесь банки не диктуют условия раскрытия в ДКП. В ДКП просто пишут,что расчеты через аккредитив в таком-то банке. Условия раскрытия прописаны именно в банковских документах на открытие аккредитива и это обязательно согласовано между Продавцом и Покупателем. В каждом банке есть список необходимых доков для раскрытия , в основном это ДКП с отметкой Росреестра о переходе права +(не во всех банках) выписка из ЕГРН,остальные доки по желанию Продавца и Покупателя.
Извините, не хотела Вас обидеть, просто в свое время много работала с аккредитивами и сот-но знаю все подводные и технические моменты вероятные (в основном юрлица. но и физики были), поэтому и сильно удивили Ваши слова ,что то что именно Покупатель предоставляет доки- это единственно правильно. Сразу представила бедного Продавца, который ждет свои деньги, а Покупатель получив переход права , документы для раскрытия в банк не отнес со всеми вытекающими.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 21:55

Дмитрий, а вот тут я с Вами поспорю: недавно оформили аккредитив в Альфа-Банке с условием раскрытия в Сбербанк. Так вот в инструкции для раскрытия от Альфы было два варианта раскрытия: 1. Документы в Альфу предоставляет Покупатель. 2. Документы в Сбербанк предоставляет Продавец и Сбер соответственно электронно оформляет раскрытие аккредитива в Альфе.

Мы договорились на первый вариант, так как он проще.
Данные условия были написаны в самом аккредитиве.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 23:13

Дмитрий, в нашей ситуации с одним штампом Продавцу не реально что-либо предоставить..... я написал условия Банка.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 22:11

Михаил, а как получить деньги продавцу, если покупатель физически не может явиться в банк и представить документы для раскрытия? При этом продавец уже не собственник, ипотека зарегистрирована, а в регионах иногда уже и квартира передана...

Александр Воронич15 декабря 2019, 22:32

Вот это да! Ну и войны! Вот фраза из договора купли-продажи банка ВТБ:

". Предоставление ПРОДАВЦОМ в Исполняющий банк документов, перечисленных в данном пункте и отвечающих требованиям настоящего Договора, является условием исполнения аккредитива, в срок один рабочий день.
Перечень и характеристика документов, представляемых ПРОДАВЦОМ для получения аккредитива:
- Оригинал или нотариально заверенная копия настоящего Договора с отметками Регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ к ПОКУПАТЕЛЮ и ипотеки в силу закона в пользу КРЕДИТОРА.
- Оригинал или нотариально заверенная копия Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая регистрацию права залога (ипотеки) в пользу КРЕДИТОРА и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ.
- Копия расписки Регистрирующего органа, подтверждающая предоставление в указанный орган закладной и заявления ПОКУПАТЕЛЯ о государственной регистрации ипотеки".

Документы предоставляет продавец, но на момент регистрации у него нет ЕГРН (надо просить у покупателя или заказывать самому, что время) и у него вообще никак не будет расписки о сдаче закладной в Росреестр, так как эта расписка даётся только покупателю. И банк не спрашивает продавца, согласен он на это или нет. Автор темы: Выясняйте ситуацию глубже и договаривайтесь.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 декабря 2019, 22:47

Если банк ставит условием копию описи принятия документов с указанием закладной, конечно, о наличии этого документа нужно позаботиться заранее...Либо через регистраторов того же ВТБ, либо прямо в МФЦ при самостоятельной подаче.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 декабря 2019, 9:38

Товарищи, всем в сбер!))
Там вообще неважно, кто предоставляет документы на раскрытие)))
Ps надо требовать от сбера денег за рекламу))

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 декабря 2019, 10:10

Так если говорить про сбр, то вообще можно ничего не представлять), запрос в ФГИС банк сделает и все...в аккредитиве Сбера, кстати, тоже есть пункт о том, что банк оставляет за собой право запросить переход...у Сбера все относительно «лайтово» в этом плане, а вот если рассматривать другие банки, и если в аккредитиве будет указан только покупатель с документами, то продавец может оказаться не в очень удобном положении).

Надежда Гарнюк16 декабря 2019, 12:27

Предоставление оговоренного любой из сторон- в С-П во многих расчетных центрах так(не про аккредитив я). Почему аналогично не сделать? Аккредитивы, кстати, и без ипотеки бывают.

Надежда Опасова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 декабря 2019, 14:59

В договоре аккредитива всегда указывается перечень документов, являющиеся основанием для его раскрытия, а не закрытия. Если указано ДКП, в таком случае покупатель не нужен, если указано ДКП и ЕГРН, то целесообразней предъявить их покупателю, чтобы продавцу не заказывать дополнительно этот документ и не ждать его 7 дней. В любом случае, Вам необходимо получить от продавца расписку на полный денежный расчет, получить ключи и подписать акт передачи квартиры(если этого не было сделано ранее), вы в этом тоже заинтересованы. На счет, того, что у вас останутся и деньги, и право собственности на квартиру- вы заблуждаетесь. Аккредетивный счет-это счет транзит, он не принадлежит лично не продавцу, не покупателю, по условиям договора, одна из сторон предоставляет документы, подтверждающие переход права от продавца к покупателю и денежные средства перечисляются со счета-транзита, на личный счет продавца.

ID: 4694114316 декабря 2019, 16:18

В банке прокомментировали, что формулировка в ДКП не важна, раскрыть аккредитив может и продавец, если предоставит факт регистрации. Может даже агент, если предоставит документы, неважно. Важно документальное подтверждение факта регистрации собственности на покупателя.
Всем спасибо за советы и дискуссию. Очень познавательно и понятно, что еще ничего не понятно и везде по своему))

Людмила Юрьевна Билан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 декабря 2019, 17:33

Дорогие коллеги, мне похоже придется опубликовать в блоге пост с выкладкой выписки ЕГРП, где по ипотечной сделке срок установленного обременения с 20.09.2019 по 25.08.2019. Сделка была 20.09.2019 года.

...и вот пришел продавец, открыл аккредитив, нет проблем. Показал ДКП со штампом.
Только залога у банка нет.....
У нас же покупатель не предоставляет выписку ЕГРН? И вообще не пришел...
А покупатель не заметил, как обычно. А может и заметил, но тут же бегом в Росреестр, ДКП на друга, ускорение и свободен... нет кредита
Пока банк проверит еще раз.....

Как всегда, смотря на чьей стороне риэлтор.

Прихожу к выводу, что ипотечные сделки в разных регионах идут по разному, хотя банки одни те же. У нас, например, вообще нет такого, чтобы сделка ипотечная в одном банке, а аккредитив в другом банке. А в Москве, оказывается, легко!!!

А у нас по старинке - вместе подписали, вместе в Росреестр, а после на получение денег. И все довольны и с удовольствием приходят.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru