недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Налоги по переуступке ДДУ (или позже продаже) и покупке другого готового - какой путь выбрать

Вся Россия 1 111 2

Здравствуйте, уважаемые эксперты. Хотелось бы спросить вашего совета по следующей запутанной ситуации :)


В 2016 году куплена квартира №1 по ДДУ за 1.5 млн, также была плата за кредит 150 тыс (уже погашен). Акты приёма-передачи пока не оформляются (дом ещё не сдан), ожидаются только в декабре 2020 или январе 2021. После подписания акта планировалось подать заявление на налоговый вычет за эту квартиру (ранее не использовался), где ожидалось обрести соответственно около (1.5+0.15)*0.13 = 214 тыс (ввиду размера уплачиваемого НДФЛ обрести не разом, а за 3 года-раза по 90+90+34 тыс).


Теперь появилась необходимость купить в 2020 году другую квартиру (№2) за 2.5 млн, в сданном доме. Тоже в кредит (ставка пусть 10%). По срокам покупка выходит однозначно раньше получения акта приёма-передачи по квартире №1.


При том квартиру №1 хочется продать, чтобы поскорее погасить кредит за квартиру №2 и свободнее выделять средства на ремонт квартиры №2. Реальной текущей ценой продажи квартиры №1 видится 2.5 млн.


При продаже квартиры №1 в ближайшие пару лет, насколько я понимаю, я не буду иметь права на освобождение от уплаты налога с продажи (поскольку не пройдёт 3/5 лет с регистрации права собственности, ибо право на текущий момент вообще ещё не зарегистрировано ввиду пока что отсутствия подписанного акта приёма-передачи). Соответственно буду обязан заплатить его, в размере (2500-1650)*0.13 = 110 тыс.


Вопросы:


1) При продаже квартиры №1 до подписания мной акта приёма-передачи с застройщиком (то есть продаже по договору уступки) при расчёте налога с продажи буду ли я иметь право на зачёт налогового вычета на её покупку?

2) Если да, то:

2.1) в каком размере смогу уменьшить налог: до 110-90 = 20 тыс. или сразу 110-214 = 0?

2.2) остаток налогового вычета (214-90=124 тыс или 214-110 = 104 тыс) смогу ли далее использовать для возврата НДФЛ?

2.2.1) Если да, то нужно будет оформлять его уже только по покупке квартиры №2?


3) Как в целом в моей ситуации оптимальнее произвести покупку и продажу? С точки зрения:

а) уплаты налога с продажи квартиры №1 +

б) возврата НДФЛ (за квартиру №1 и/или №2) +

в) платы процентов по кредиту за квартиру №2 (до даты подписания акта приёма-передачи квартиры №1, если её пока не продавать, выйдет около полугода, что равно 90 тыс платы за кредит).

Т.е. есть ли экономический смысл отложить продажу квартиры №1 до получения акта приёма-передачи (но платить эти полгода проценты по кредиту за квартиру №2)?

Или может быть я где-либо ошибаюсь.


Огромное спасибо, что вникли в мою запутанную ситуацию! :)

Советы 2
Анна Орлова8 августа 2020, 22:59

1) При продаже квартиры до подписания АПП вы не получаете права получить имущественный вычет с покупки этого жилья
2) Но вы будете иметь право на имущественный вычет с покупки квартиры №2
Других вариантов нет. Платите налог с дохода минус затраты на приобретение и возвращаете налог с покупки второй квартиры.

Елена Силаева9 августа 2020, 9:38

Продавайте квартиру №1 по договору уступки. Полученный налог к уплате с дохода минус расходы компенсируйте налогом к возврату от заявленного имущественного вычета с покупки квартиры № 2. Имущественный вычет с процентов по кредиту дается только по одной квартире. Поэтому его тоже лучше заявить с более дорогой квартиры № 2. В итоге Ваш налог к уплате зачтется налогом к возврату, если продавать и покупать в одном периоде (году).

редакцияeditorial@cian.ru