Арктическая ипотека: условия и подводные камни программы

Впервые о том, что Арктике нужна своя льготная ипотечная программа, заговорили в 2019 году, после начала работы программы «Дальневосточная ипотека». Руководители регионов высоких широт обратились в правительство с просьбой распространить льготу и на их территории. 

Тогда вопрос отложили: требовалось время, чтобы отладить процесс и оценить эффект от работы программы на Дальнем Востоке. В итоге опыт признали положительным: за четыре года работы программы в ДФО жилищные условия с ее помощью улучшили почти 90 тыс. семей. 

В начале 2023 года Минвостокразвития и Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики предложили расширить дальневосточную ипотеку на Арктическую зону России (АЗРФ). В июле инициативу поддержал президент, поручив к 1 ноября 2023 года внести в действующую программу соответствующие изменения. 

Таким образом, арктическая ипотека — это фактически расширение дальневосточной ипотеки под 2% на самые северные регионы страны.    

Оператором кредитной программы стал «Дом.РФ», куратором — Министерство по развитию Дальнего Востока и Арктики. 

Разберем, где именно можно купить жилье по арктической ипотеке, кто ее может получить, на что разрешается потратить деньги и какие банки с ней работают. 

Где работает арктическая ипотека

Приобрести жилье по новой госпрограмме можно в сухопутной части арктической зоны России. Она занимает площадь 4,8 млн кв. км (более четверти территории страны) и охватывает девять регионов. 

Скриншот: arctic-council-russia.ru

Четыре региона относятся к ней целиком: Мурманская область, Ямало-Ненецкий, Ненецкий и Чукотский автономные округа. Еще пять — частично. Это северные муниципалитеты Архангельской области, Красноярского края,  республик Карелия, Коми и Саха (Якутия). 

Требования к заемщикам

Получить арктическую ипотеку могут: 

• супруги в официальном браке не старше 36 лет;
• одинокий (не состоящий в браке) родитель не старше 36 лет, имеющий как минимум одного ребенка  (в том числе усыновленного) в возрасте до 19 лет; 
• учителя и медработники в возрасте от 21 до 70 лет, проработавшие в арктической зоне по специальности в государственной (муниципальной) образовательной/медицинской организации не менее пяти лет;
• участники программы «Арктический гектар»;
• участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» (в субъектах, входящих в состав АЗРФ);
• работники приоритетных отраслей, заключившие с предприятием постоянный трудовой договор. В каждом регионе свой перечень таких профессий. Например, в Архангельской области это судостроение, машиностроение, лесная и горная промышленность, наука и образование, туризм и другие;
• переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР.

Для получения льготного кредита заемщик должен соответствовать хотя бы одному из вышеперечисленных требований.

Для подтверждения статуса, позволяющего оформить льготный кредит, в банк надо будет представить соответствующие документы — например, свидетельство о браке или трудовой договор. 

Условия арктической ипотеки

1. Ставка по программе — до 2% годовых, по усмотрению банка она может быть еще снижена. Например, сейчас банк «Дом.РФ» (не путать с оператором программы, который имеет статус АО и не работает с физлицами) принимает заявки на арктическую ипотеку по ставке от 1,5%. 
2. Сумма кредита — до 6 млн рублей, но может быть увеличена до 9 млн, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью больше 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
3. Первоначальный взнос — от 20%.
4. Срок кредитования — до 20 лет (до 242 месяцев). 
5. Цена квадратного метра объекта не должна превышать среднерыночный показатель в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода. 
6. Возможно использование маткапитала для первоначального взноса или для погашения кредита. 
7. Рефинансировать другую ипотеку по арктической программе нельзя. 
8. Программа действует до 31 декабря 2030 года. 
9. Купить жилье по арктической ипотеке можно только один раз в жизни.

Условие о стоимости «квадрата» может стать серьезным препятствием при выборе объекта. Например, установленная на момент написания статьи стоимость метра для ЯНАО и Чукотского АО составляет 124,3 тыс. и 155,4 тыс. рублей соответственно. 

«Стоимость "квадрата" там же на вторичном рынке, — комментирует эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина, — по нашим данным, уже сейчас выше: 160,5 тыс. и 169 тыс. рублей, практически на уровне Московской области. Запуск дальневосточной ипотеки привел к быстрому росту цен в регионе. Например, во Владивостоке квадратный метр сейчас стоит больше, чем в любом городе-миллионнике. Поэтому исключать рост цен на фоне запуска арктической ипотеки нельзя, что делает это условие программы еще более обременительным». 

Какое жилье можно купить

Арктическую ипотеку можно направить на: 

• покупку квартиры в новостройке или таунхауса — на этапе строительства или готового объекта у застройщика;
• приобретение вторичного жилья — квартиры или дома — только на территориях сельских поселений и моногородов. К последним, например, относятся Норильск, Заполярный, Мирный;  
• строительство частного жилого дома — как с помощью подрядчика, так и самостоятельно (без территориальных ограничений).

Главная сложность, с которой могут столкнуться претенденты на новую ипотеку, — это недостаточное количество предложений, подходящих под условия программы. Причем ситуацию может усугубить правило о стоимости квадратного метра. 

В частности, по данным Циан, в арктической зоне новостроек настолько мало, что по ряду территорий на данный момент предложений просто нет. Если рассмотреть предложения по тем регионам, которые целиком находятся за полярным кругом, то на ноябрь 2023 года картина выглядит так: 

Источник: Циан.Аналитика

Таким образом, житель, например, Мурманска не сможет сейчас купить квартиру по арктической ипотеке, так как в городе не ведется строительство многоэтажных ЖК. В такую же ситуацию попал бы и заемщик из Норильска, но так как Норильск включен в список моногородов, в нем можно приобрести квартиру на вторичном рынке. 

— В Мурманской области и Ненецком АО в 2023 году застройщики не построили ни одного квадратного метра, в Чукотском АО — всего 2,6 тыс. кв. м жилья, в ЯНАО — 177,6 тыс. кв. м жилья. Суммарно это менее 0,6%  общего ввода жилья в стране. 

В регионах, которые входят в арктическую зону не полностью, ситуация на первый взгляд лучше, но это за счет «южных» муниципалитетов, которые под действие программы не попадают. 

Например, в Карелии, где на первичном рынке, по данным Циан, в начале ноября было 193 лота, 190 находится в Петрозаводске, который к северу не относится. 

Еще один показательный пример — Красноярский край. В арктическую зону попадает только северная половина территории субъекта, а крупнейший город-миллионник Красноярск расположен на юге. Именно на него приходится более 90% предложений на первичном рынке и более 75% на вторичном.

На загородном рынке выбор в этих регионах также невелик: в Ненецком и Чукотском АО есть единичные предложения, в ЯНАО — менее 200 лотов, в Мурманской области — менее 100 лотов. Загородные дома в регионах арктической зоны дорогие — средние цены составляют 9–13 млн рублей».

Причины этого ясны: в Арктике отсутствуют местные производства строительных материалов, а логистика крайне осложнена климатом. 

В чем плюс: льготные программы типа арктической ипотеки (с низкой процентной ставкой, но распространяющиеся на определенные территории), как правило, помогают постепенно компенсировать дефицит на рынке недвижимости. 

Кроме активизации местных строительных компаний, в регион начинают заходить федеральные застройщики. 

Рост предложения наглядно демонстрирует ДФО: за время действия дальневосточной ипотеки объем ввода жилья в регионе достиг 3,8 млн кв. м — это в 1,6 раза выше, чем до ее внедрения. 

Еще одна особенность приполярных регионов в том, что люди здесь часто работают вахтовым методом. Наличие дешевой ипотеки перспективно в первую очередь для коренных жителей — как с точки зрения улучшения собственных жилищных условий, так и со стороны инвестиций в жилье под сдачу вахтовикам.    

— Основная цель арктической ипотеки — удержание населения в регионах арктической зоны. Но и инвесторы могут выиграть, если купят квартиру по текущим ценам до того, как начнется ажиотаж. А он обязательно начнется, ведь данная программа — просто подарок для местных жителей. Для сравнения, средняя зарплата в Мурманской области на 53% выше, чем в Краснодарском крае.

Возьмем как пример моногород Норильск в Красноярском крае. Он считается самым северным в мире городом с населением более 150 тыс. человек. Люди приезжают туда благодаря градообразующему предприятию — «Норильскому никелю». Кто-то живет там на постоянной основе, а кто-то выбирает Норильск как временное место для заработка. Поэтому жилье, в том числе съемное, обладает там стабильным спросом.

Средняя цена на «однушку» на вторичном рынке там сегодня составляет 113 тыс. рублей за кв. м. Всего три года назад она была 32 тыс. рублей за «квадрат». Это рост стоимости в 3,5 раза. 

В среднем сейчас купить однокомнатную квартиру в Норильске можно за 3,5 млн рублей, а сдавать ее можно будет примерно за 37 тыс. рублей в месяц. Доходность от сдачи такой квартиры составит 12,4%. 

Вложив 700 тыс. рублей первоначального взноса, заемщику останется заплатить 3 млн рублей (учитывая проценты). Следовательно, такое вложение окупится за 8,4 года. Это второй показатель по стране.

Кроме того, за это время стоимость недвижимости, скорее всего, вырастет, и продав ее, вы зафиксируете доходность. Рост стоимости жилья после введения льготной ипотеки под 2% вполне ожидаем, так как увеличивается спрос за счет тех, кто эту покупку готов совершить. А жить при этом вы можете и в Краснодарском крае.

Где оформить арктическую ипотеку

Оператором программы «Арктическая ипотека» является АО «Дом.РФ», которое формирует перечень банков-участников. Сейчас в него входит 20 кредитных организаций. Это Сбербанк, ВТБ, Азиатско-Тихоокеанский банк, Газпромбанк и другие.

Эксперты прогнозируют, что пока объем выдачи арктической ипотеки будет невысок: 15–20 тыс. кредитов в год, но он вырастет, если темпы строительства в северных регионах увеличатся. 

В любом случае, как показывает опыт других субъектов, развертывание льготных госпрограмм стимулирует развитие строительной отрасли на местах. А это, в свою очередь, помогает остановить или замедлить отток населения и привлечь молодых специалистов.  

Ипотека с Циан: заполните одну анкету и получите одобрение в 9 ведущих банках