недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Аренда. Оценка рисков и минимизация издержек. Часть 1.

2 135 28 Блог специалиста 14
Аренда. Оценка рисков и минимизация издержек. Часть 1.

Вместо эпиграфа бородатый анекдот:

Урок в школе:

- Фима, допустим у тебя шесть яблок, половину ты отдал брату. Сколько яблок у тебя осталось?

- Таки пять с половиной…


В каждой шутке есть доля шутки. Откуда первоначально появляются шесть яблок (процентов) при сдачи жилья в наём я писал в своей статье «Аренда – Да? Таки да.» Тот, кто не читал, может найти ее по ссылке https://www.cian.ru/blogs-arenda-da-taki-da-276866/

На нее поступили разные, совершенно логичные возражения, что 6% прибыли это слишком оптимистичный прогноз, и не учтены многие риски и расходы. Я, пожалуй, соглашусь, что самый большой из них это амортизация имущества и риск возможного ущерба.


В этой статье я напишу о своей методике экспресс оценки и своем методе их минимизации. Как всегда все примитивно как грабли, умные люди найдут массу недочетов. Тем не менее, этот способ позволяет лично мне в течении уже долгого времени оставлять себе не три яблока процента, а не менее пяти с половиной. Ни разу за всю практику не доведя возможный конфликт с нанимателями до суда, а это очень важно. А как правило, и до съезда не доходит. Если кто-то поделится своими идеями и методами, я буду благодарен. А пока я делюсь своими. Делюсь безвозмездно, так что прошу строго не судить. Предупреждаю сразу: тема ни разу не развлекательная – любителям комиксов и просто «случайным прохожим» лучше эту «нудятину» дальше не читать. Остальных прошу пока не придираться к конкретным цифрам и мелочам по составу оборудования и стоимости ремонта. Об этом как-нибудь напишу отдельную статью со своими отдельными обоснованиями.


Все риски и издержки я условно делю на две части:

1.                Издержки по вине нанимателя – это вандализм, порча и загрязнение имущества и т.д., которые покрываются в идеале из страхового депозита. Я беру страховой депозит в сумме месячной оплаты, то есть примерно 1/200 от стоимости объекта, то есть те же самые 0,5%

2.                Плановые издержки, связанные с естественным износом. Их надо оценивать, стараться минимизировать таким образом, чтобы в среднем по году они не превышали ту самую половинку яблока - 0,5%.

Есть несколько тонких моментов, по отнесению события к той или иной категории. Это, например выход из строя бытовой техники. Наниматель может, мягко говоря, «не очень нежно» пользоваться, скажем, стиральной машиной, но когда она выйдет из строя, вряд ли удастся доказать, что поломка произошла по его вине, если конечно из стиральной машины «не торчит топор». На гарантийном сроке пусть вызывает ремонтников, и если мастер сделает заключение о грубых нарушениях эксплуатации, то компенсируем тоже из страхового депозита. Но в большинстве случаев условная стиральная машина не совсем новая, «топор» из нее не торчит, и когда она выходит из строя, приходится брать замену на себя. Если конечно есть желание обойтись без конфликта, который еще неизвестно до чего дойдет. Жалко, но что поделаешь.

Но этот перекос несколько уравновешивает противоположный пример, если произошла авария. Крупный залив, кража, не дай Бог пожар итд. Несмотря на то, что вину нанимателя в ряде случаев доказать тяжело, я и доказывать не буду - смело компенсирую часть ущерба страховым депозитом. Ущерб может быть намного больше, но страховой депозит однозначно идет в компенсацию. Нет смысла разбираться с нанимателем забыл ли он закрыть дверь или просто пришел виртуоз-домушник (в случае кражи), капал ли три недели кран и он поленился вызвать сантехника или поломался вдрызг и напополам в одно мгновение (в случае залива), произошло замыкание проводки или наниматель курил в кровати (в случае пожара). Пользуешься квартирой – следи за ней. Со своей стороны я стараюсь предельно минимизировать вероятность подобных аварий: металлическая дверь, с рекомендацией нанимателю самостоятельно заменить личинку замка (а мне отдать ключ в запечатанном конверте), качественная электрика и применение по возможности пожароустойчивых материалов, надежная водопроводная фурнитура известных фирм (никакого китайского силумина, который бьется как стекло), минимум гибких подводок, система аквастопа - на стиралках везде и общая если речь идет о ЦАО. На окраинах и в области более дешевые ремонты (и у меня и потенциальных соседей-потерпевших), потенциальный ущерб сильно меньше, а жильцов наоборот, как правило, больше. Зачастую это семьи с детьми, которые плещутся в ванне, и нереально научить их пользоваться системой аквастопа, перезапускать ее в случае ложного срабатывания датчика. На первых порах не обращал на это все внимания, но потом из-за китайского шарового крана на стояке случился залив 5 (пяти!) квартир снизу. Сумма именно в тот раз вышла ну очень существенная, с соседями полюбовно рассчитался, но общая математика по всем объектам все равно осталась в пределах 0,5%. Выводы сделал и теперь аварийный случай маловероятен, а жильцов стараюсь выбирать адекватных. Как правило 1-2 месяца и все понятно. Так что если произойдет авария и крупный ущерб, то депозит я не верну. Хоть судитесь-обсудитесь. Как говорится, горит сарай – гори и хата!


Расчет рисков и издержек привожу на примере двух полярных объектов:

1. Однушка 40 метров в ближайшем Подмосковье (формула 4,0 млн.р. – 20000 р)  - вариант с более критичной рентабельностью, потом объясню почему. Будет кстати понятно, почему по моему мнению это минимально стоящий вариант и не стоит специально приобретать под аренду удаленный вариант за 3,0 млн, Исключение может быть с доставшимся задаром муниципальным ремонтом или вариант, доставшийся в наследство и «заблокированный» на три года налогом. Но подобное редкое исключение лишь подтверждает правило. Мы их не рассматриваем, а речь пойдет о приобретенных специально в виде инвестиций объектах.

2. Самый боевой, локомотивный на сегодняшний день мой вариант: однушка 40 метров в ЦАО (формула 8,0 млн.р. – 40000 р).


Условия моделируем не на все случаи жизни, а когда данные объекты приобретались изначально с целью инвестирования, приобретались в полностью разгромленном состоянии, за наличные деньги, по нижней ценовой планке. Когда за 40-45 дней в них привычной бригадой делаются «оптимальный» (капитальный - с полной заменой всего) ремонт и оснащение, уже обкатанные на множестве объектов и проверенные жизнью. А потом эти объекты могут быть успешно проданы (без потери на остаточную стоимость ремонта и обстановки) во временном промежутке, начиная с 1/3 рабочего цикла и вплоть до его конца (до полного разгрома и амортизации). Квартира окупается за 17-18 лет, но для простоты расчета и гарантии я беру длину цикла 20 лет. На самом деле, ремонт целесообразно делать супер универсальный, безликий и подходящий всем. Черновая отделка идет очень качественная. Однушки типовые и вариаций перепланировки, размещения точек электрики, воды/канализации практически нет. Квартиры поддерживаются в рабочем состоянии. Так что при желании либо необходимости можно не ждать полного окончания двадцатилетнего цикла, а лет через 6 уже и продать. Вам это позволит перевалить через 5-ти летний срок освобождения от НДФЛ а покупателю получить квартиру хоть визуально и не похожую на «white box», но по сути именно такую - переделать под себя чистовую отделку. И то можно не сразу и не все. А если нет специфических предпочтений, то можно и так жить. Стены перекрасить в свой любимый цвет и жить. При таком раскладе достаточно сильно сужается круг возможных покупателей (людей способных оценить остаточный, особенно черновой ремонт). Сужается я бы сказал раз в пять, но потом приходит Ваш-заветный покупатель, и обе стороны оказываются в определенном выигрыше. Вам деньги вложенные в ремонт возвращаются. А покупатель без переплаты (если посчитать все как следует), приобретает действительно хороший, качественный вариант, которым можно пользоваться пока сразу без срочных вложений. Но еще раз подчеркну, это все работает, если изначально делалось качественно, разумно, универсально.


Итак, как потерять не более половины яблока:


 «Риск (от лат. resecō — «отсекать», «сокращать» или др.-греч. ῥιζικόν — «опасность») — сочетание вероятности и последствий наступления неблагоприятных событий.»


Для расчета рисков и издержек применим самую простую формулу технических/экономических рисков:


R= P * L,

где

R – риск;

P – вероятность одного нежелательного события;

L – величина издержек, вызванных этим событием 


____________________________________________________________


Далее в Части 2 пойдут цифры и расчеты с вероятностями и деньгами,

Эта часть и так уже получилась перегруженной.


Продолжение Часть 2 можно прочитать по адресу

https://www.cian.ru/blogs-arenda-otsenka-riskov-i-minimizatsija-izderzhek-chast-2-277103/

Комментарии 28
Андрей Петраков8 февраля 2018, 12:18

Игорь,спасибо за поднятие таких нужных тем в Ваших блогах! Но у меня встречный вопрос - как минимизировать расходы тем,кто хочет легализовать сдачу своей единственной квартиры. Я вот только собираюсь сдавать,поэтому хочу изучить сперва этот вопрос,а знакомый мой уже лет пять сдает,налогов не платит. И он просто боится,что,если придет в налоговую оформлять ИП,или просто начнет платить НДФЛ 13%,налоговики ему огромный счет выставят,ведь можно же поднять договора в агенствах недвижимости за прошлые года,там и суммы стоят,и подписи все. Расписок за получение денег,конечно,не будет,но все же.
Я думаю,это было бы интересно многим,если бы эта тема была бы поднята Вами в части 3,к примеру. Простите,если забегаю вперед Ваших мыслей.

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 12:29

Андрей, добрый день. Это пожалуй самая больная тема, я ее уже поднимал.
https://www.cian.ru/blogs-rynok-arendy-vsem-vyjti-iz-sumraka-276578/ Самое плохое, что государством не установлено четких и честных правил игры. Поэтому каждый принимает решение в своей ситуации сам. Это старая заноза, достала меня самого. Поймите меня правильно, но не могу я Вам тут давать совет. Не имею такого права, потому что совет будет мой, а отвечать если что будете ВЫ)

Ответить
Андрей Петраков8 февраля 2018, 12:38

И по поводу продажи квартиры после ремонта хотелось бы спросить - "Вам это позволит перевалить через 5-ти летний срок освобождения от НДФЛ " - Вы это говорите как физическое лицо или как ИП? То,что физ.лицо освобождается от уплаты НДФЛ 13% при продаже квартиры после 5-летнего срока владения,это понятно. Но освобождается ли от этого налога физ.лицо,которое сдавало квартиру внаем? Тут 50/50,как я понимаю,- если налоговая сочтет это "предпринимательской деятельностью" - налог с продажи платить придется. То же самое и с ИП? - ведь это явная предпринимательская деятельность. Где-то прочитал,что если в указанных видах деятельности ИП значится только сдача квартиры в аренду,но НЕ ПРОДАЖА,налог платить не надо. Жалко,нет инструкции,где все это разложено по пунктам, человеческим языком и однозначно...

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 12:58

Я писал для физлица. Все таки мой посыл к человеку который думает купить ли ему одну квартиру под аренду или вложиться в депозит. Не к профессионалам - там свои методы и правила. Не советую заморачиваться с ИП, тем более если речь идет об одном объекте. Не рентабельно, нецелесообразно итд. Тут на форуме есть информация, но урывками. Чтобы получить полный совет, Вам надо съездить на консультацию к хорошему специалисту. Я точных расценок не знаю, но уверен, что они разумные. Мой совет не жмитесь - это окупится. Думаю в частной устной консультации прикладной специалист может дать Вам совет как оптимально решить вопрос "по жизни", чего он тут никогда не напишет. Из московских посмотрите на грамотность ответов/советов- есть просто суперские: Дмитрий Каредва, Наталья Якушина,... Это не реклама ни разу, просто Вы как взрослый и разумный человек должны понимать, что хороший продукт (консультацию) надо покупать. А то как знаете, в еще одном бородатом анекдоте: "Здравствуйте бесплатный доктор! - Здравствуйте неизлечимый больной!")))

Андрей Петраков8 февраля 2018, 13:08

Спасибо,Игорь. Продолжайте,пожалуйста,свои блоги.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 12:41

Игорь, добрый день! Я только «расчитался», настроился вникнуть в расчёт риска, начал думать, чему и на каких основаниях принимается равной L и P, а блог закончился;), так что вторая часть нужна обязательно, вы правы, это не всем будет интересно, но мне, например, будет, коллегам практикам, думаю, тоже.

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:00

Дмитрий, приветствую! Спасибо за оценку. С праздником!

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 13:28

Спасибо, и вас;)!

Евгений8 февраля 2018, 12:54

Спасибо за статью.
Да будет интересно, посмотреть расчеты.
И не очень понятно, на счет страховки, например Вы пишите "Я беру страховой депозит в сумме месячной оплаты" так при пожаре, потопе, порче имущества, этих денег же не хватит на оплату. \Разве нет?

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:04

Евгений, добрый день! Спасибо за Ваш интерес. Мой ответ Да.

Евгений8 февраля 2018, 13:17

Хорошо) И что тогда делать? Страховать? Сколько страховка стоит такая?

Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:59

Евгений, посмотрите ниже комментарии я написал Наталье Якушиной. Во второй части разверну свои соображения. Не факт что я прав и не факт что это подойдет лично Вам - я лишь делюсь своей информацией а верить/неверить, соглашаться или нет это дело лично каждого.))

Наталья Якушина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 12:55

Добрый день, Игорь! Спасибо за статьи. Ваш опыт очень интересен. Буду ждать продолжения.

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:00

Наталья, поздравляю от души Вас!)

Игорь Бобров8 февраля 2018, 14:05

Наталья, просто ради интереса - тут меня в нашей с Вами угадайке троллить пытались и обвиняли в фейке https://www.cian.ru/blogs-a-iz-nashego-okna-ploschad-krasnaja-vidna-276667/

Наталья Якушина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 15:13

Игорь, не нахожу нашей с Вами угадайки - модераторы удалили что-ли? за что?! Там такое классное фото было :( Коммент тролля к тому блогу видела. К сожалению, здесь это норма... их, похоже, здесь даже разводят и прикармливают. Чем больше хайпа - тем больше посещаемость. Сейчас, вот, и мой этот коммент удалят.

Наталья Якушина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 13:01

Игорь, Вы страхуете квартиры от ущерба третьим лицам?

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:19

Нет. Во первых считаю это невыгодным, особенно если расценки идут с учетом найма. Во вторых Вы же понимаете, что оплачивая страховку, Вы статистически оплачиваете и свои страховые случаи и страховой случай безбашенного алкаша и наркомана, которого включили в усредненный расчет, и разгильдяя у которого вся инженерия "из г...на и палок". и содержание сотрудников страховой их расходы, оклад директора и яхту владельца. И все идет на основе расчетов и компенсаций тех же рисков. Я и КАСКО на машину никогда не покупаю. У меня машина стоит в подземном паркинге под охраной а езжу я аккуратно. И за все время если бы платил все КАСКИ то уже еще на пару машин бы хватило. Моя стратегия в максимальном уменьшении вероятности и минимизации последствий. А уж если наступает печальный случай, то его надо принять и учесть в плановых расходах. Статистически это выгодно я так считаю.

Наталья Якушина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 14:58

Если свою сдавать, то Ваша логика верна. А если брать квартиру в управление? можно же переложить страховку на собственника. По аналогии с арендой автомобилей: все машины в аренде с полной страховкой, и никаких проблем у обеих сторон (я про заграницу, наши автопрокатчики к полной страховке пока идут, но со страховщиками нашими у них сложности).

Игорь Бобров8 февраля 2018, 15:05

Вот тут Вы абсолютно правы. Главное соблюсти чувство меры, чтоб не получилось как в мультфильме - Мы делили апельсин. Собственника тоже нельзя обкусывать до бесконечности. Выгодно должно быть всем. А вообще я когда писал про выход из тени имел в том числе и то ввиду, что платя налог за найм, пусть он будет 3 -4-5% собственник еще и что-то получал, начиная от юридической безопасности и заканчивая помощью при страховых случаях. Опять же с депозитом - это же по сути франшизный вариант, а значит тоже дешевле.

Арсений8 февраля 2018, 23:15

Игорь, ну страховки жизни рекомендую в любом случае. Даже, если вы умеете хорошо водить машины, вы вряд ли умеете управлять вероятностью заболеть острым лейкозом или меланомой. :-) Дай Бог нам всем здоровья, но, как говорил классик - проблема не в том, что люди смертны, а в том, что внезапно смертны.
Семьи оставлять ни с чем оставлять нельзя несмотря на крохоборов из страховых.

Игорь Бобров9 февраля 2018, 6:38

Арсений, доброе утро! Вы знаете, мне очень импонирует Ваш стиль рассуждений. Мы совершенно не знакомы, но по Вашим приоритетам я уже вижу, что Вы человек не только образованный и эрудированный, но и с четкими моральными принципами. Я полностью согласен с Вами, но не считаю ситуацию столь грустной. Нельзя управлять вероятностью того, о чем Вы написали и еще много другого, но в формуле риска два множителя -
можно попробовать минимизировать последствия (ранней диагностикой и увеличением шансов благоприятного исхода). Да и жить говорят надо стараться так, чтобы в случае смерти оставшиеся грустили об уходе, а не радовались наследству. Но это все понятия другого порядка. И к ним теория рисков применяет совершенно другие методики. Есть особенности человеческого восприятия подобных явлений. Понятие широко приемлемого риска и т.д Я предлагаю все же окончательно уйти от этих грустных тем и вернуться к нашей примитивной, сильно мной упрощенной теме обсуждения.

Игорь Бобров9 февраля 2018, 6:48

Арсений, а кстати, у нас сейчас официальная среднестатистическая стоимость жизни около 4,5 млн - в принципе почти совпадает с минимальным арендным объектом, который будет наследоваться если что - чем не страховка жизни?

Арсений9 февраля 2018, 10:37

Как-то дешево жизнь у нас стоит :-)
Не буду вдаваться в подробности, но, считаю, что всем людям, т.н. "кормильцам" своих семей обязательно необходимо иметь страховку жизни и здоровья. С недвижимостью, наверное, это может быть удобным способом переложить на страховую заботы, если вас залили соседи сверху.

Владимир Сарибеков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2018, 13:33

Игорь, Добрый день! Очень интересно, спасибо! Да, а как со страховкой?

Ответить
Игорь Бобров8 февраля 2018, 13:41

Владимир, добрый день. Вам спасибо. Чуть выше Наталье ответил. Получается, что я не только сам себе риэлтор (на этом форуме это как позорное клеймо), но еще и строитель и страховщик.)))

Ответить
Alex14 февраля 2018, 13:43

Расскажу как имею доход со сдачи квартиры более 12% годовых. Потому что брал не как все. А нашел мини-гостиницу 2014 года постройки, которую по документам перевели в жилой фонд. Комнаты переделали в квартиры, все по закону, кадастр, счетчики и все дела.
Квартиры маленькие от 20 кв. м. Но цена! Взял ее всего за 600 000 рублей! Да это не Москва, но крупный южный город на Волге, и почти центр города.
В обычном старом панельном подубитом доме почти такая (24 квадрата) квартира продавалась за 900 000 рублей и ниже не снижали цену. А в новом доме аналогичная минимум 1.1 миллиона.

Так вот на такую квартиру в новом доме стоит просто очередь желающих снять! Потому что я сдал ее за 6500 (хотя мог бы и за 7000 найти) рублей. А обычно схожие квартиры сдают за 9-10000.

Итого купил за 600 000 рублей, а сдаю за 6500 рублей или почти 13% годовых. Коммуналка в небольшой квартире выходит максимум 1000р в месяц, из которой половину платит сьемщик.
И это получается почти в 2 раза выгоднее депозита в банке. И окупаемость квартиры займет от силы лет 7.

Ответить
Игорь Бобров14 февраля 2018, 15:31

Спасибо Alex. Феерично.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru