недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

9 094 24 Блог специалиста 9

Всем привет! Сегодня я дам прогноз цен на недвижимость на 2020 год, а также объясню, почему я считаю именно так, а не иначе. Начнём с обзора цен в 2019 году. Если сравнивать цены на аналогичное жильё в начале года и в конце, то они отличаются - сейчас цены ниже. Что же происходило в течение года? Как я уже писал в прогнозе цен на 2019 год, начиная с 2015 года, когда в октябре 2014 года начался кризис, январь каждый год отличался достаточно высокой активностью покупателей, которая до кризиса не была свойственна этому месяцу.

Уже с 3-4 января звонили по рекламируемым объектам и просились на просмотр. Это было связано в первую очередь с тем, что начиная с сентября 2018 года мы получили всплеск спроса на квартиры. После кризиса 2014 года ключевая ставка, а с ней и проценты по кредитам взлетели и стали непосильны для большинства покупателей, всё это время и вплоть до сентября 2018 года ключевая ставка снижалась. Падали и ставки по ипотечным кредитам. Те, кто уже пришёл в себя после кризиса и планировал покупку недвижимости, ждали дальнейшего снижения.

17 сентября Центробанк впервые после длительного снижения поднял ключевую ставку. После этого некоторые банки подняли ставки по ипотечным кредитам, и все те покупатели, кто находились в режиме ожидания, вышли на рынок., что совпало с началом сезонной активности. Результатом был всплеск спроса и продаж в октябре-ноябре. В декабре, который и так всегда характеризуется активными продажами, ключевую ставку подняли ещё раз, что дало вторую волну покупательского спроса на квартиры, которая продлилась по март включительно.

Рынок был более-менее активен до майских праздников, а затем «ушёл в отпуск» до конца сентября, как это в основном и бывает. Основная масса участников рынка на период отпусков откладывают решение жилищного вопроса до осени. Однако, некоторые события летом всё же происходили. Рынок недвижимости готовился к переходу застройщиков на работу по эскроу-счетам, которые должны обезопасить участников долевого строительства от потери денег, если строительство не будет завершено, в связи с чем ожидалось повышение цен на новостройки.

Повышение цен на новостройки произошло, но во-первых, оно не отразилось на вторичном рынке, хотя прогнозоровался и рост вторички. Во-вторых, на фоне отсутствия спроса, многие застройщики вернули ценники к старым цифрам. При этом, Центробанк активно помогал застройщикам, стимулируя спрос снижением ключевой ставки. После повышения в 2018 году, ключевая ставка начиная с июня 2019 года и по декабрь (последний раз 13 декабря), несколько раз пересматривалась в сторону снижения, и на сегодняшний день составляет 6.25.

Банки реагируют на это, снижая ставки по кредитам, но на этом фоне увеличения спроса хотя бы близкого к осени-зиме 2018 года не происходит. Причин две. Во-первых, люди «наелись» кредитов. Закредитованность населения достигла своего предела. Все, кто хотел/мог взять кредит – взяли. Во-вторых, те немногие покупатели, которым ещё нужно что-то купить, не торопятся, так как прошлый год научил их не принимать необдуманных решений (а покупка квартиры на волне спроса – огромная ошибка). Они ждут и завершения сезонной активности, когда наступит лето.

И правильно делают! Все, кто обращается ко мне с вопросом о том, есть ли смысл покупать сейчас, или не стоит торопиться, я отвечаю, что не стоит торопиться. Уже сейчас видно, что изменения в законодательстве по новостройкам и сезонная активность не привели к серьёзному росту спроса на жильё. Да, покупатели на рынке есть и есть спрос. Но покупают только то, что экспонируется по нижней планке рынка и говорить о росте цен на квартиры не приходится. И я не вижу никаких предпосылок к тому, что что-то изменится. Цены в следующем году расти не будут.

Так что же нас ждёт в 2020 году? Как я уже писал, 13 декабря Центробанк вновь снизил ключевую ставку, что приведёт к дальнейшему снижению ставок по ипотеке. Однако это не приведёт к значительному росту желающих получить ипотечный кредит. Рост цен на топливо, продукты и услуги ЖКХ, инфляция (пусть и рекордно низкая в этом году), низкий уровень экономического развития не способствуют росту доходов населения. А полученный кредит необходимо оплачивать. Ну и причины, которые описал через абзац выше, работают и будут работать.

Сегодня можно наблюдать, что спрос на квартиры есть, а цены при этом, хоть и незначительно, но снижаются. И это в период сезонной активности рынка! При этом, именно второе стимулирует первое. Продавцы квартир, «повисев» некоторое время в рекламе по желаемым ими ценам, поняли, что их желания с действительностью не совпадают и в обозримом будущем не совпадут, и стали снижать цены. Прошедшие полгода длился период инерционности рынка, необходимый для того, чтобы продавцы пришли к пониманию необходимости снижаться.

И эта тенденция будет сохраняться в течение первых 9 месяцев года, то есть до сентября. До апреля рынок будет сохранять своё нынешнее состояние, а с наступлением майских праздников, активность покупателей снизится на фоне наступления сезона отпусков. Именно это время, то есть с начала мая по конец июля, является лучшим временем для покупки и тем, кто планирует покупку квартиры в наступающем году, я рекомендую использовать это время. До конца июля лучше не тянуть, так как всё самое хорошее к этому времени раскупают.

Новые же квартиры собственники выставляют по высокой цене в надежде на осеннее повышение цен, которого по моему мнению не случится. То есть, и по прошествии первых 9 месяцев года, и наступлению сезонной активности, роста цен не произойдёт. Некоторые причины описаны выше. Но не все. Во-первых, переход к новым правилам возведения новых домов состоялся только на бумаге. Пока основная масса застройщиков возводят дома по старым правилам, что сохраняет цены на прежнем уровне. Реально переход к новым правилам состоится через 2-3 года.

Во-вторых, огромное количество уже возведённых домов, квартиры в которых ещё не проданы, что говорит о том, что цены на них не соответствуют реальному спросу. В третьих, если говорить о Москве, то ещё одним фактором, который будет способствовать снижению цен на недвижимость, является программа реновации, по которой активными темпами вводится в эксплуатацию новое жильё. Очевидно, что квартир в сносимых домах меньше, а в строящихся больше. Москва уплотняется, количество продаваемых квартир увеличивается. Спрос при этом не растёт.

Это неизбежно приведёт к снижению цен. Уже сегодня можно наблюдать, как продавцы квартир в домах, включённых в программу реновации, выставляют цены на них наравне с ценами на аналогичные квартиры в домах, не включённых в эту программу. А ведь ещё год назад, цены на квартиры в домах под снос были заметно выше аналогов и на них был устойчивый спрос. Из всего этого можно сделать вывод, что объективных факторов для повышения цен на квартиры в 2020 году нет. Ожидается период стагнации цен, с их незначительным снижением на 5-10%.

В связи с этим хочу порекомендовать тем, кто хочет продать свою квартиру, не затягивать с решением вопроса и успеть сделать это в ближайшие 2-3 месяца. Покупателям рекомендую сильно не торопиться принимать решение о покупке, и по возможности дождаться начала летнего сезона. Однако, совсем прекращать поиски не следует, так как хорошие варианты на рынке появляются и будут появляться. Не исключено, что получится приобрести подходящее жильё по приемлемой цене уже сейчас. Желаю всем всего наилучшего в Новом Году!

Комментарии 24
ID: 691791621 декабря 2019, 23:50

Что-то не вижу снижения цен по сравнению с прошлым годом. И на вторичке и особенно в новостройках цены выросли. А приличные по качеству и адекватные по цене объекты улетают как горячие пирожки! Цена на эти пирожки выже аналогов по сравнению с концом прошлого года

Ответить
Александр Воронич22 декабря 2019, 23:30

Безусловно, данный прогноз является "!средней температурой по больнице". Каждый отдельный район и дом может вести себя по-разному в определённые промежуток времени и не зависеть от общих тенденций. В общем и целом я наблюдая то, о чём написал и мой прогноз таков. Я вполне допускаю, что государство может расширить географию дальневосточного эксперимента с ипотекой, и наши люди опять побегут скупать всё с первоначальным взносом, стремящимся к нулю, но всё же многих прошлый год научил, и я надеюсь, что подобных массовых глупостей уже не будет.

СЕргей31 декабря 2019, 20:05

Совсем Офигели баамутят своими прогнозами всех(((((((2 шки приличные были 12- стоят все уже 14 и выше какое такое у них снижение((((???????????????? смотрите сами рынок,,

ID: 3390732422 декабря 2019, 20:15

Еще не исключен вариант , а по мне очень вероятен - очередной девал рубля в 20г и те, у кого деньги не в "деревянном" смогут купить еще выгоднее ( если кому-то реально нужна недвижимость).
Спрос на квартиры сильно выбран , один из последних выдохов был на ажиотаже со счетами эскроу. Закредитованность населения зашкаливает, банки ужесточают выдачу ипотеки (сбер правда не так давно начал реально давать с 10% первоначальным взносом,но не факт что это долго продлится). Регионы, продавшие квартиры на родине, и покупающие в Москве и Подмосковье в ипотеку тоже заканчиваются. Сужу по многочисленным друзьям,знакомым.
Не знаю как в регионах, но в Москве и Подмосковье понастроено и строится какое-то безумное кол-во, по телефонам начиная с июля примерно, замучили предложениями новостроек, причем мой телефон нигде не засвечен в инете.

Ответить
Александр Воронич22 декабря 2019, 23:32

Вероятность наступления кризиса существует. Причём многие экономисты предрекают его уже в 20-21 годах. А кризис - это всегда снижение цен на недвижимость.

Беня23 декабря 2019, 16:51

То-же не увидел снижения по сравнению с прошлым годом. Может районы разные, я сейчас говорю о городе, а не окраине.
Цены на новостройки пока растут, все конечно будет зависеть от ситуации в стране, в том числе и не нашей.
В следующем году выборы. Да да я не оговорился. В любимых всеми нами США. И не дай Бог победят демократы, вот тогда будет весело всем нам.

Ответить
Роман Плескач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 декабря 2019, 17:58

В целом прогнозом согласен . Далее все индивидуально.

Ответить
ID: 2243837723 декабря 2019, 19:16

Александр, вопрос от непрофессионала: а если сравнить с предыдущими потрясениями? 2005-2008 - цены поднимались как опара, с 2008 рост остановился, 2014 - в декабре-январе сметали все подряд, от кофеварок до квартир, скачок был существенный, однако в 16 и особенно 17 году - проседание на некоторые объекты было до 25% при экспозиции в несколько месяцев (или лет), в 2018, очевидно, на фоне слухов об эскроу - спрос стал повышаться, ну а с первой половины 2019 мели буквально все, почти как в конце 2014.
Сейчас, если смотреть вторичку СПб (история цены) уже начинается откат по отдельным объектам на 100-200 тысяч (при том что не так давно риэлторы говоря о торге с покупателем говорили о 10, максимум 50 тысячах, о большем даже слушать не хотели).
Если попытаться учесть известные факторы и причины (для меня, как дилетанта): 2008 - потеря рабочих мест или урезание огромных зарплат, 2014 - новый курс валют, 2019 - эскроу, а также то, что строительная отрасль влияет на многие смежные (с 2015 года те, кто был занят в строительстве и рядом- ощутимо стали терять в зарплатах), плюс финансовые резервы государства (военная ипотека, субсидии, жилье очередникам, другие категории), большое количество построенного и нераскупленного жилья, частичный запрет хостелов, в перспективе - посуточной аренды (если туристов не хватит на активно строящиеся (десятки тысяч номеров) апарт-отели в том же СПб), какие логичные последствия можно ждать в москве-спб-миллионниках-регионах?

Ответить
Александр Воронич23 декабря 2019, 20:17

Здравствуйте. Если речь идёт о ценах на недвижимость, то давать более длительные прогнозы, чем на год, я не возьмусь. Да ещё и по такой широкой географии. Города-миллионники ещё можно как-то объединить, а вот по регионам всё же местные специалисты лучше ориентируются. Из многих регионов люди стремятся уехать, поэтому цены на квартиры там падают, а кое-где уже чуть ли не даром отдают жильё. То, что построено и не раскуплено большое количество жилья, может привести к снижению цен на недвижимость, как я и написал в статье, но надо понимать, что потенциальные покупатели квартир в Москве, Питере и областях, это не только жители этих городов и регионов страны. Наметилась тенденция покупки квартир гражданами бывших союзных республик. Пока их количество достаточно мало, чтобы оказывать влияние на цены, но кто знает, что будет в ближайшие 3-5 лет. Ну и конечно государство очень умело использует высокую эмоциональность и низкую финансовую грамотность граждан, стимулируя спрос на жильё. В конце 2018 - начале 2019 годов мы видели, к чему это привело. Прогноз на более длительный срок также не актуален по причине того, что люди, у которых есть нерешённый жилищный вопрос, редко планируют на столь длительную перспективу, так как понимают, что в нашей стране не приходится надеяться на стабильность и может произойти всё, что угодно. В основном это решается как раз в течение ближайшего года.

ID: 2243837723 декабря 2019, 20:57

спасибо, а если чуть подробнее прокоменнтированть то, что я написал в отношении спб и москвы - хотя бы на 2020? или речь именно про апрель-май 2020, а дальше гадать нет смысла?
государству не надо сильно напрягаться, чтобы напугать народ - если в 2008 многие потеряли синекуры, в 2014 заграничные поездки и импотрные товары (продуткы, технкиу, машины), то в начале 90-х население в одночасье потеряло накопления порой всей своей жизни, о чем прекрасно помнили и помнят дедушки-бабушки и родители.
про регионы и так понятно - народ больше уехжает в туда, где есть нормально (теперь относительно) оплачиваемая работа. просто в прошлый раз для снижения цен потребовалось 1-2 года, хотя первые ласточки были уже через полгода. но тогда народ тратил в принципе все что было, даже если жилье и не очень было нужно - народ напугали и они спасали деньги как могли. сейчас ценник тоже подпрыгнул, хотя это случилось за счет тех, кто решал жилищный вопрос, а не всех подряд. какие хотя бы можно просить скидки при потенциальной сделке? ужмется ли еще стройка первички? извините, если пишу одно и то же, просто все на эту тему молчат.

Александр Воронич23 декабря 2019, 22:37

Вообще, в статье приведён прогноз на весь 2020 год. Абсолютно уверен в том, что ситуация между Москвой и Питером глобально не отличается с точки зрения движения рынка вверх-вниз. На эту тему все правильно молчат потому, что частное мнение специалиста может быть воспринято, как руководство к действию, а в случае, если прогноз не оправдается, в специалиста полетят гром и молнии. Что касается запрашиваемого торга, то ни в одном состоянии рынка нет рецептов того, сколько просить, и нет гарантий, что дадут. Каждый район города, каждая категория жилья, каждый дом и квартира в конкретный период времени могут быть оценены продавцом либо трезво, и тогда заберут без торга, либо слишком оптимистично, и тогда возможны два варианта: 1. Продавец даст торг до рыночной или сопоставимой с ней цены, 2. Продавец не даст торга вообще или даст такой, который не устроит покупателя. Вероятность первого варианта гораздо выше. И конечно конкуренция в данном конкретном сегменте в данный конкретный момент времени играет большую роль.

Александр Георгиевич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 декабря 2019, 20:04

В целом согласен. Если говорить о принципах поведения цены, есть сезонные оживления рынка (перед НГ), есть повышение спроса при снижении ставок по ипотеке и наоборот. Ажиотажа (как был, скажем, в 2005-6гг) не было и не будет. Цены на вторичку в лучшем случае растут на в пределах инфляци, в худшем проседают. Т.е. идут колебания, но в целом тенденция на снижение, которой противостоит снижение ставок по ипотеке, Если бы не оно, цены бы плавно шли вниз. Если смотреть по секторам, картина разная. На дорогую недвижимость цены реальных сделок отличаются от цен предложения на 15 - 30% (понятно, вниз), на маленькие квартиры-студии 15-20м спрос наоборот растет. Все это пишу про Москву. Про новостройки - отдельная тема. Общая тенденция - уменьшение площади квартир (кроме суперэлиты), поэтому цена метра незначительно увеличивается. Но не везде и не на все. Кроме того, много новостроек продают по акциям, со скидками, с особым предложением по ипотеке. Т.е. рынок новостроек кредитуется лучше, и подстраивается под потребителя гибче, чем вторичка. Как-то так.

Ответить
ID: 1864588124 января 2020, 20:45

Сейчас в связи с изменениями по мат.капиталу, который можно будет получить уже на первенца, логично предположить приличный рост цен из-за повышенного спроса

Ответить
Александр Воронич24 января 2020, 21:33

Здравствуйте. Я думаю, что это возможно в регионах, где размер материнского капитала является весомой цифрой по сравнению со стоимостью квартиры. Речь идёт о как минимум 30% от общей стоимости приобретаемого жилья. Очень надеюсь, что безумие осени 18 - весны 19, когда покупали квартиры с первоначальным взносом 10% не повторится.

ID: 2243837724 января 2020, 21:44

30% это по закону теперь?
ну и как же встречки? кто-то купит за миллион-полтора, продавшие им купят подороже - и так далее.
вообще, эта выплата, на мой взгляд, единственная причина которая теоретически может поддержать спрос. а так все эти события (новый курс в 2014), эскроу влияют на спрос как кнут на уставшую лошадь. у знакомых наемных сотрудников зарплата особо не росла с 2014 года. можно почитать темы 2015 года, где продавцы естественно возмущаются (100-200 тысяч торга и все, задарма продавать никто не будет), только ценник в 2016-2017 кое-где снижался и на четверть-треть (причем, квартиры в самых центральных или ликвидных локациях в спб)

Александр Воронич25 января 2020, 2:17

Нет. 30% - это моё предположение. Спрос может вырасти там, где квартира стоит полтора-два миллиона, и материнский капитал является существенной частью от общей цены квартиры. Там, где квартиры стоит 5 миллионов и выше, серьёзного повышения спроса материнский капитал не даст, хотя конечно в некоторой степени повлияет. Государство изыскивает пути посадить людей в финансовое рабство. Материнский капитал - это первоначальный взнос по ипотеке. Когда у человека ипотека, он мотивирован работать и зарабатывать больше. А это увеличение налогов, которые идут в известном направлении...

ID: 2243837725 января 2020, 11:18

Это разумно, но все же что насчет цепочек? те, кто продал за 1.5-2 захотят купить себе за 5 и так далее.

Александр Воронич25 января 2020, 13:09

Цепочка всегда начинается с покупателя с наличными или ипотекой. Если из количество сильно не увеличится, то тина количество цепочек это не повлияет.

Александр Георгиевич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 января 2020, 13:01

Вообще идет такая тенденция. Государству для жилищного строительства важно поддерживать спрос. Спрос в текущих условиях можно поддерживать только за счет субсидий и удешевления ипотеки. У зарплат расти не получается. Поэтом процент по ипотеке будут опускать, субсидии увеличивать. А если перестанут это делать...... Думаю, понятно.

Ответить
Александр Воронич25 января 2020, 14:14

Поддерживаю. Зарплаты не растут и не будут, а застройщикам надо строить и продавать. Посмотрим к концу года, что будет. Это именно та ситуация, когда государство вмешивается и влияет. Прогнозировать такие моменты невозможно.

ID: 224383779 февраля 2020, 21:58

10, 15%... мэйлру сегодня решил поднять ставки и написал, что ожидается рост сразу на 25% ("Ценам на жилье в России предрекли рост на 25%"). Аргументы те же - застройщиков меньше, процент за эскроу. но теперь еще добавился аргумент, что банки поспешать, неторопясь - ожидаются задержки платежей, осуществляемых через банк (!)

Ответить
Параноик14 февраля 2020, 19:16

Этот прогноз, странный, вопервых спрос на недвижимость всегда сезонный, до апреля-мая затишье потом спрос растет, пик приходится на сентябрь-декабрь, потом опять затишье, самые низкие цены предлагают, когда спрос минимален т.е. с января по май, а в этой статье предлагают сделать все наоборот, это настораживает. Данный прогноз лично я бы не стал применять к практике. Написали чтобы нагреть руки. Кому это выгодно-очевидно, а расписывать мне лениво уже.

Ответить
ID: 2243837716 февраля 2020, 12:58

а я всегда слышал, что спрос с марта до лета (про май утверждать не буду), а потмо с сентября и до новго года. лето и январь-февраль затишье во всех сферах продаж, не толкьо в недвижимости

Александр Воронич16 февраля 2020, 16:25

Уважаемые участники обсуждения! Слухи - не лучший способ получения информации. С конкретными вопросами всегда лучше обратиться к людям, которые постоянно занимаются тем или иным видом деятельности. Что касается недвижимости, то спрос на квартиру всегда есть и определяется в первую очередь правильным ценообразованием. Если цена квартиры завышена, то никакая сезонность не поможет реализовать квартиру. Никаких дураков с миллионами и "своих покупателей" на рынке нет и не будет. Если же квартира предлагается по правильной цене, то к Вам придут покупатели и 1 января.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru